أنت تسأل ومستشارك يجيب
السؤال
أنا رجل أعمال سعودى يرتبط عملى بعدد من الدول خارج المملكة العربية السعودية ومنها جمهورية مصر العربية وبذلك أصبح سفرى إليها كثيراً، فقمت بشراء شقة بالقاهرة من أحـد الملاك ودفعت كامل القيمة، وقام بدوره بتسجيل الشقة بالشهر العقارى بإسمى. وفوجئت عند زيارتى الثانية للقاهرة بأن هنالك أشخاصاً يدعون ملكيتهم لهذه الشقة وقد وقَّع معهم المالك عقود مبايعة واستلم "العربون" منهم وقاموا برفع دعوي قضائية ضدى وضد المالك. فما هو موقفى القانونى فى هذه الحـالة؟ وهل من حـق الأشخاص الذين يدعون ملكيتهم لهذه الشقة المطالبة بخروجى من الشقة حـتي انتهاء القضية؟
الإجابة
نظم القانون المدنى المصرى عملية المبايعة للعقار بالشكل الذى يعالج تلاعب بعض أصحـاب الأملاك بقيامهم ببيع العقار لأكثر من شخص، وكان ذلك باشتراط تسجيل هذه المبايعة بالشهر العقارى، وبذلك تصبح أى مبايعة بعد تاريخ هذا التسجـيل بمـثابة بـيع ملك الغير. وفى حـالة إن كان هنالك خطأ وتم تسجيل هذا العقار مرتين ولشخصين مختلفين، فيصبح من حـق صاحـب تاريخ الشهر السابق أحـقيته فى التملك عن اللاحـق. ومن هنا نطمئنكم بملكيتكم هذه الشقة لكونكم قمتم بتسجيل هذا العقار بالشهر العقارى. ومن حـق الأشخاص الذين يدعون ملكية العقار الرجوع للبائع لاسترداد "العربون" الذى قدموه، بالإضافة أنه ليس من حـق الأشخاص الذين يدعون ملكيـتهم لهـذه الشقة مطالبتكم بإخلائها باعتبار أن حـائز الشيء مالكه حـتي يثبت الطرف الآخر عكس ذلك.
السؤال
أعمل فى أحـد القطاعات الخاصة وذلك بموجب عقد عمل محـدد المدة ويجدد تلقائياً كل سنة ما لم يخطر أحـد الطرفين الآخر بعدم رغبته فى تجديد عقده قبل نهايته بثلاثين يوماً. وقد تم إخطارى رسمياً بذلك من قبل عملى بعدم الرغبة فى تجديد العقد بعد عملى لمدة ثلاث سنوات فى هذا القطاع، فهل ما تم من قبل هذه المؤسسة نظامياً؟
الإجابة
لقد حـدد نظام العمل السعودى أشكال عقود العمل وصنفها إلي نوعين؛ الأول هو عقد غير محـدد المدة ولا يمكن لصاحـب العمل الاستغناء من خدمات العامل لديه إلا وفق شروط معينة حـددها النظام ولا تتعلق بإرادة صاحـب العمل وحـده، والثانى عقد محـدد المدة، ومن حـق صاحـب العمل الاستغناء عن خدمات العامل لديه بعد انتهاء مدة العقد وإخطار العامل بعدم الرغبة فى تجديد عقده. وفى حـالة التجديد لمدة واحـدة يحـول هذا العقد من عقد محـدد المدة إلي عقد غير محـدد المدة وفق المادة 72 من نظام العمل السعودى. لذلك ليس من حـق صاحـب العمل إنهاء خدماتك لكون العقد الخاص بك قد تحـول إلي عقد غير محـدد المدة ولا يمكن فسخ العقد إلا بموجب شروط معينة حـددها النظام.
السؤال
أمتلك أحـد المراكز التجارية، وقد قمت بتأجير أحـد المحـلات لأحـد التجار وبعقد سنوى، مع الاشتراط عليه بعدم القيام بأى تعديل فى ذات المحـل. لكن المستأجر لم يلتزم بذلك وقام بهدم أحـد الحـوائط دون الرجوع إلينا بالموافقة، وتسبب الإضرار بالمستأجرين الذين بجانبه، فكيف يمكن الرجوع علي المستأجر للتعويض عن هذه الخسائر؟
الإجابة
ليس من حـق المستأجر القيام بأى هدم أو تعديل فى المحـل محـل العقد إلا بعد أخذ موافقة المؤجر الخطية. وفى حـالة مخالفته بذلك فمن حـق المؤجر مطالبةش المستأجر بإرجاع المحـل محـل العقد لعينه كما كان قبل استلامه له، أو دفع تكلفة ذلك مع إلزامه بدفع الأضرار التى لحـقت بالمحـلات المجاورة أو دفع قيمة ذلك. وفى حـالة عدم قيامه بذلك، فما علي المالك سوي اللجوء للجهات المختصة لإلزام المستأجر بالقيام بذلك.
مستجدات الأنظمة والتعاميم
$ صدور قرار وزير الدفاع والطيران ورئيس مجلس إدارة الهيئة الوطنية لحـماية الحـياة الفطرية رقم 618-16 وتاريخ 23-3-1421هـ، بالموافقة علي اعتماد اللائحـة التنفيذية لنظام المناطق المحـمية للحـياة الفطرية.
$ صدور قرار وزير الداخلية رقم 1295-رز وتاريخ 6-6-1421هـ بالموافقة علي تعديل المادة 15 من اللائحـة التنفيذية لنظام الأحـوال المدنية.